주택 재건축 중 받은 대출, 주담대 아님? 연말정산 소득공제 기준 총정리

재건축 기간 중 받은 중도금대출이 연말정산 간소화에 안 나오는 이유는 소득공제 대상이 아니기 때문입니다. 주택담보대출 인정 기준과 공제 가능 시점을 정리했습니다.

 

“재건축 기간 중 받은 대출, 왜 연말정산 소득공제 받을 수 없는 건가요?”

재건축 아파트를 진행하면서 중도금대출이나 관련 대출을 받은 분들 중, 연말정산 시즌에 “왜 내 대출 이자가 간소화에 안 뜨지?” 하고 의아해하신 분들이 많습니다.
결론부터 말하면, 이는 오류나 누락이 아니라 제도상 정상적인 결과입니다.

“재건축 중 대출, “주담대니까 되겠지” 했다면 꼭 읽어야 합니다.”

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1. 연말정산 간소화에 안 나온 이유

연말정산 간소화 서비스는 모든 대출 정보를 보여주는 시스템이 아닙니다. 세법상 소득공제 대상이 될 수 있는 항목만 국세청에 수집·제공됩니다.

즉, 어떤 대출이든 이자를 냈다고 해서 자동으로 조회되는 것이 아니라, 「소득세법」상 요건을 충족하는 경우에만 ‘소득공제용 금융자료’로 분류되어 간소화에 표시됩니다.

2. 재건축 중 대출의 세법상 성격

재건축 기간 중 받은 대출은 보통 ‘중도금대출’ 또는 이에 준하는 형태입니다. 하지만 세법에서는 이를 주택담보대출로 보지 않습니다.

• 대출 시점에 주택이 아직 완성되지 않음
• 담보가 완성 주택이 아닌 조합원 지위·사업부지·보증서
• 완성된 주택에 대한 저당권 설정이 없음

이 때문에 재건축 중도금대출은 ‘장기주택저당차입금’ 요건을 충족하지 못하고, 결과적으로 주택담보대출 이자상환액 소득공제 대상이 아닙니다.

3. 주택담보대출 소득공제 요건 정리

연말정산에서 주택담보대출 이자를 공제받으려면, 아래 요건이 핵심적으로 충족되어야 합니다.

• ✔ 완성된 주택을 취득했을 것
• ✔ 해당 주택에 저당권이 설정된 대출일 것
• ✔ 대출 목적이 주택 취득일 것
• ✔ 대출 시점에 세대 기준 주택 수 요건 충족

재건축 중 대출은 이 중 가장 중요한 ‘완성된 주택을 담보로 한 대출’ 요건을 충족하지 못하기 때문에, 금융기관에서도 애초에 국세청으로 자료를 보내지 않습니다.

4. 언제부터 공제가 가능해질까?

그렇다면 재건축을 진행한 경우, 언제부터 주택담보대출 이자 소득공제를 받을 수 있을까요?

아래 조건을 모두 충족한 이후부터 가능합니다.

1. 재건축 아파트 준공(사용승인) 완료
2. 본인 명의 소유권 이전등기
3. 해당 주택을 담보로 한 주택담보대출 실행
   (또는 기존 중도금대출을 주담대로 대환)

이 경우에도 중요한 점은, 중도금대출 기간의 이자는 소급 공제되지 않으며, 주담대로 전환된 이후 발생한 이자부터 공제 대상이 된다는 것입니다.

5. 자주 헷갈리는 질문(FAQ)

Q. 간소화에 안 나오면 은행 실수 아닌가요?
A. 아닙니다. 소득공제 대상이 아니기 때문에 국세청으로 자료 자체가 전달되지 않은 것입니다.

Q. 이자상환증명서를 직접 제출하면 되나요?
A. 재건축 중 대출은 요건 불충족으로, 서류를 내도 공제가 인정되지 않습니다.

Q. 나중에 경정청구로 돌려받을 수 있나요?
A. 해당 대출 자체가 공제 대상이 아니므로, 경정청구를 해도 불인정될 가능성이 매우 높습니다.

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<출처>

• 연말정산 안내(장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제)
• 국가법령정보센터, 소득세법 제52조(특별소득공제)